市中心好地段，檀映里却被得房率拖累

有这么一个楼盘，市中心、地铁口、配套全，楼盘品质也不错，均价只有4万+，看上去卖相不错。然而首开时只有328户登记，这就是阳光城檀映里。

同板块的春熙上和湾首开中签率约10.50%，躲过“五年限售”。最近得知檀映里即将加推4#楼，房源只有31套，老必前往探盘，看看这次三塘会不会加入限售俱乐部。

PART1 | 楼盘速写

阳光城檀映里位于下城区东新路与新西路交汇处，小区体量不大，可售住宅只有只有6幢（2-7#）17F的高层，共224户。

沙盘图

楼盘地块整体呈L形，东侧是自带约7.8千方的商业街，西侧1#楼为开发商自持长租公寓，北侧8#为300方大平层公寓。

沙盘图

作为阳光城最高端系列檀系，檀映里住宅外立面将采用石材+铝板+玻璃组合。样板间所在的2#楼下也已可以窥见真容，颜值不错。

实景图

楼盘一楼均做4.2m架空设计，设置不同的活动空间，内部还有约2000㎡的下沉式中央庭院、全龄段儿童游玩区、会所、恒温泳池、健身房等配套。

沙盘图

檀映里去年10月首开63套房源，中签率19.21%。预计4月份加推4#，房源31套，户型面积115方，均价4.7万，预计交付时间为23年9月底。

鸟瞰图

PART2 | 户型&样板间

檀映里住宅户型为115方、130方、142方三种。

由于是两梯两户设计，总层高也只有17F，楼盘公摊面积较大，据透明售房网数据，115方户型得房率仅为73.57%，套内面积仅84方。而现在新房楼盘高层得房率普遍在80%左右。

115方三房户型

115方户型南北通透，进门处还有玄关，但空间尺寸表现确实不够好，除了客餐厅比较大，但主卧没有独立衣帽间，次卧开门位置也比较尴尬。

依次为客餐厅、厨房、主卧、次卧、儿童房、主卫

130方四房户型

130方四房户型不错，少见的四开间朝南，得房率也较高，次卧的门也开的更合适了。

142方四房户型

142方四房户型格局与130方一致，只是空间更舒展，也多了次卫，只可惜是暗卫。

阳光城檀映里的装标为4500元/㎡，日立中央空调、兰舍新风、法罗力地暖锅炉，客厅地面为大理石，卫浴为唯宝、高仪等德系品牌，厨房为博世烟灶+烤箱，客厅也做好了木饰面背景墙，整体档次还可以。

PART3 | 区位&配套

阳光城檀映里位于下城区三塘板块，三塘明明是武林不到5KM的市中心，可二手房价格比不过桥西、申花，新房热度也比不过同价位的奥体。

檀映里区位与配套图

这主要是因为板块存在感不强，界面陈旧，也没有什么大的规划利好，楼盘东侧一路之隔还有大片的城中村待拆，东新路也在改造，以后面貌会有升级。

东新路实景图

檀映里离地铁5号线挺近，从北门到西文街地铁站步行距离仅200多米（目前道路正在施工），南边到香积寺路站也不过500多米。

商业配套除了楼盘自带的街区，北面还有体量较大的西联广场，物美、金逸影城等可以满足生活所需。

西联广场实景图

教育方面，楼面南面就是九年一贯制民办观城实验学校，西面500米则是去年开始招生的公办观城武林小学、西园实验幼儿园。

观城武林小学

楼盘南面是市政河道，沿河边游步道步行约900米可到达杭州城北体育公园，运动休闲都不错。

檀映里实景图

PART4 | 竞品&二手

三塘板块新房楼盘除檀映里，还有荣安春熙上和湾、九龙仓天御。

春熙上和湾离地铁站较远，步行距离超过1KM。同样4万7的限价，春熙上和湾户型起步94方，上车门槛低很多。

户型也分94、98、99、117和120方5个，整体偏刚需刚改。由于得房率高，春熙上和湾117方的户型可以做到4房，且空间尺度不输檀映里。

春熙上和湾户型图

相当于同样的价格，春熙上和湾比檀映里多出一个书房。这足以拉平地段的差距。

另一个楼盘九龙仓天御，规划了4幢17-19F高层住宅，一梯一户，户型建面约137-197方。楼盘17年9月拿地，楼面价36453元/㎡，溢价率70%，自持比例25%。按现在4万7的限价来算，肯定是赚不到的，所以开盘也遥遥无期。

二手房方面，15年交付的万和玺园是板块标杆，也是干挂石材外立面。

万和玺园实景图

好找房显示二手签约均价在5.3万左右。

PART5 | 小结

总体来看，檀映里定位高端、地段不错，主要的缺陷在于得房率太低，显得小户型性价比不高，所幸大户型的设计还不错。

同价位板块里，世纪城、亚运村显然更有成长性；如果有市中心情结，地段更中心的滨江望品、和品等价格也差不多，但估计也更难摇到。对于市中心改善客户，不妨当做备选。

转载自头条号：必有房。（侵删）